Het sluiten van een huurwoning wordt steeds lastiger!

De burgemeester heeft soms de bevoegdheid (o.a. Wet Damocles) om een woning voor een bepaalde tijd te sluiten. Bijvoorbeeld vanwege de vondst van een handelshoeveelheid drugs of omdat de woning gebruikt wordt als seksinrichting. De verhuurder kan tijdens de sluiting de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden. Dan blijft het dus niet bij een tijdelijke sluiting, maar verliest de huurder definitief zijn woning. De wetgever heeft deze regels vastgesteld om een krachtig optreden tegen het misbruik van woningen mogelijk te maken. De rechter lijkt het gebruik van deze middelen steeds kritischer te toetsen, omdat de gevolgen voor de huurder erg ingrijpend kunnen zijn.

 

Toets van de sluiting door de bestuursrechter

Het besluit van de burgemeester om een woning tijdelijk (meestal 3 tot 6 maanden) te sluiten, kan getoetst worden door de bestuursrechter. De huurder kan eerst bezwaar maken bij de burgemeester. Omdat de (dreigende) sluiting altijd een spoedeisende zaak is, zal de huurder gelijktijdig in een bestuursrechtelijk kort geding om schorsing van het besluit verzoeken. De voorzieningenrechter moet dat verzoek beoordelen. In de bodemprocedure kan de huurder zijn bezwaren achtereenvolgens (na de beoordeling in bezwaar door de burgemeester) ook aan de rechtbank en aan de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van Staten (de Afdeling) voorleggen.

Richtinggevende uitspraak van de Afdeling d.d. 28 augustus 2019 (ECLI:NL:RVS:2019:2912)

Op 28 augustus 2019 heeft de Afdeling als hoogste bestuursrechter het kader geschetst, waaraan getoetst moet worden door de bestuursrechter. In het kort komt het er op neer dat de bestuursrechter alle feiten en omstandigheden van het geval moet wegen en dat de volgende vragen beantwoord moeten worden:

 

Is de burgemeester bevoegd om de woning te sluiten?

Is de sluiting noodzakelijk?

Is het besluit om te sluiten evenredig?

De ernst van de zaak en de rol die de huurder heeft gespeeld zijn daarbij van belang. De bestuursrechter moet ook meewegen of de huurder in staat zal zijn om tijdelijk elders onderdak te vinden voor zichzelf en zijn eventuele gezinsleden. Bovendien moet rekening worden gehouden met de mogelijkheid dat de verhuurder gebruik zal maken van de bevoegdheid om tijdens de sluiting de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden, hetgeen tot definitief verlies van de woning kan leiden. Is er dan een alternatief voor de huurder? Daarbij heeft de burgemeester een bepaalde verantwoordelijkheid.

 

Uitspraak van de voorzieningenrechter van de rechtbank Midden-Nederland

Op 12 mei 2021 heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, een uitspraak gedaan, waarin een besluit tot sluiting van de burgemeester werd geschorst (ECLI:NL:RBMNE:2021:1917). In deze uitspraak wordt gewezen op de overzichtsuitspraak van de Afdeling uit 2019 en wordt het hierboven genoemde toetsingskader toegepast. Die toets leidt ertoe dat de rechter het besluit schorst, met name vanwege het feit dat de burgemeester volgens de rechter wel bevoegd was om de woning te sluiten, na de vondst van een handelshoeveelheid drugs en veel contant geld, maar dat vanwege de bijzondere omstandigheden twijfels bestaan over de noodzaak en de evenredigheid van de sluiting.

 

Verwijzing naar een door de Afdeling gevraagde conclusie

De voorzieningenrechter verwijst naar het feit dat de Afdeling op 3 februari 2021 een conclusie heeft gevraagd aan staatsraden advocaat-generaal Widdershoven en Wattel over de indringendheid van de toetsing van bestuursrechtelijke maatregelen door de bestuursrechter en de betekenis daarbij van het evenredigheidsbeginsel. Met andere woorden, de hoogste bestuursrechter heeft aan twee adviseurs gevraagd om zich te buigen over een verdere verfijning van het toetsingskader. Dat verzoek is met name ingegeven door het toenemende aantal burgemeesterssluitingen en de daarop volgende buitengerechtelijke ontbindingen van de huurovereenkomst. De voorzieningenrechter van de rechtbank Midden-Nederland acht het niet ondenkbaar dat het advies van de staatsraden ertoe zal leiden dat anders naar (de evenredigheid van) woningsluitingen gekeken moet worden dan de huidige lijn in de overzichtsuitspraak van de Afdeling uit 2019.

 

Civielrechtelijke toets van de buitengerechtelijke ontbinding

Indien een sluiting van een woning leidt tot een buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst dan kan de huurder weigeren om de woning op te leveren aan de verhuurder. De verhuurder zal dan zijn beroep op buitengerechtelijke ontbinding door de burgerlijke rechter moeten laten toetsen. Dikwijls vordert de verhuurder ontruiming in een kort geding, waarin de verhuurder stelt dat er een einde is gekomen aan de huurovereenkomst. De burgerlijke rechter mag dan niet de bestuursrechtelijke toets van het besluit van de burgemeester overdoen. De burgerlijke rechter kan slechts toetsen of het feit dat de verhuurder gebruik heeft gemaakt van zijn bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding als misbruik van recht moet worden aangemerkt. Met andere woorden, is de buitengerechtelijke ontbinding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar? Alleen dan kan de rechter alsnog besluiten dat de huurovereenkomst in stand blijft en dat de huurder na de sluiting kan terugkeren in de woning. In de rechtspraak lijkt steeds vaker geoordeeld te worden dat de ontbinding niet door de beugel kan.

 

Tips van Erik

De middelen die de wetgever in de jaren negentig van de vorige eeuw heeft willen geven aan burgemeesters en verhuurders om krachtig op te treden tegen misstanden in woningen, lijken in de rechtspraak meer en meer kritisch te worden beoordeeld. Zowel bestuursrechters als kantonrechters bieden vaker de helpende hand aan de huurder door het besluit tot tijdelijke sluiting van de woning of het beroep op buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst niet te accepteren. Het is daarom verstandig om de huurovereenkomst zowel buitengerechtelijk als gerechtelijk op basis van de overlast/onjuist gebruik van de woning te ontbinden. Prijs jezelf niet rijk met een prachtig hennep-verbaal of de sluitingsbrief van de gemeente maar haal de verhalen van de omwonende actief op. De overlast die omwonende hebben ervaren is in combinatie met het sterke bewijs wat er exact is geconstateerd goud waard tijdens een procedure!

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Erik de Jong

Contact

× Advocaat nodig?