Ontbinding huurovereenkomst bij herhaalde wanprestatie, wanneer kan dat?

Een huurder die meer dan eens (om soms niet bekende redenen) een huurachterstand laat ontstaan en vaak geen hulp accepteert, verhuurders krijgen er steeds meer mee te maken. Een normale ontbindings- en ontruimingsprocedure kan gestart worden wanneer sprake is van drie of meer maanden huurachterstand. Indien sprake is van herhaalde wanprestatie, kan dit al met minder dan drie maanden. Wat zijn de voorwaarden om te mogen dagvaarden op basis van herhaalde wanprestaties? Vraag is houden Kantonrechters dezelfde lijn aan?

 

Herhaalde wanprestatie

Herhaalde wanprestatie betekent niets anders dan het meerdere malen niet nakomen van de verplichtingen van bijvoorbeeld een huurovereenkomst. Eén van de verplichtingen uit een huurovereenkomst is het tijdig betalen van de huur. Een huurder is hiermee in gebreke wanneer hij de huur niet voor of op de eerste van de maand heeft betaald. De huurder pleegt dan wanprestatie. Als de huurder meer dan eens in gebreke blijft, is er sprake van herhaalde wanprestatie.

 

Ontbinding- en ontruimingsprocedure

Een ontbinding- en ontruimingsprocedure van een huurder die eenmaal een wanprestatie pleegt, kan gestart worden wanneer sprake is van een huurachterstand van drie of meer maanden. Bij herhaaldelijke wanprestatie kan dit al met minder dan drie maanden huurachterstand. Voorheen was er geen rode lijn te vinden in de uitspraken van de verschillende Kantonrechters. Deze  wogen zelf de belangen af tussen eiser en gedaagde, en keken hierbij goed naar de geschiedenis. Wanneer een huurder bijvoorbeeld vijftien gesloten zaken bij de deurwaarder had, kon de Kantonrechter de vordering tot ontbinding en ontruiming toewijzen op basis van herhaalde wanprestatie. Tegenwoordig is de rechtspraak anders.

 

Vordering op basis van herhaalde wanprestatie

In beginsel wordt een vordering op basis van herhaalde wanprestatie door de Kantonrechter toegewezen wanneer de huurachterstand tenminste twee maanden bedraagt. Het gaat om de huurachterstand ten tijde van de dagvaarding. Het maakt niet uit of de vordering tijdens de procedure volledig wordt voldaan, (zie de uitspraak van de Kantonrechter d.d. 23 mei 2016 in Amsterdam).

Ook moet de huurder minder dan een jaar voor de zitting reeds tot betaling van een huurachterstand zijn veroordeeld. Wanneer de huurder niet binnen een jaar is veroordeeld, wordt de vordering op basis van herhaalde wanprestatie niet toegewezen. Zie hiervoor bijvoorbeeld de uitspraak van 26 januari 2016 van een andere Kantonrechter in Amsterdam.

Is dit reëel? Want stel nou dat je het geval hebt waarbij een huurder vijftien gesloten zaken heeft bij de deurwaarder, maar dat het laatste vonnis ouder dan een jaar is. Kan dan gedagvaard worden op basis van herhaalde wanprestatie? De Kantonrechters zijn hier heel duidelijk in. Nee dat kan niet, zie hiervoor bijvoorbeeld de uitspraak van de Kantonrechter d.d. 26 januari 2016 in Amsterdam waarbij de huurder tienmaal eerder een huurachterstand had laten ontstaan. Er zal in een dergelijk geval echt gewacht moeten worden tot er een huurachterstand van drie of meer maanden is, zodat de normale ontbindings- en ontruimingsprocedure gestart kan worden.

 

Tips van Erik

Wanneer je een huurder wil dagvaarden op basis van herhaalde wanprestatie moet aan de volgende voorwaarden zijn voldaan:

  • Minimaal twee maanden huurachterstand.
  • De huurder moet een jaar voor de eerste zitting reeds tot betaling van huurachterstand zijn veroordeeld.

Pas wanneer hier aan is voldaan, kan de vordering door de Kantonrechter worden toegewezen. Let hier dus goed op alvorens een procedure op basis van herhaalde wanprestatie te starten en voeg het vonnis toe bij de dagvaarding. Vaak weten huurders het gerechtelijke traject te rekken door uitstel te vragen en snel te betalen, bij herhaalde wanprestatie heeft dit geen zin en te laat is te laat! Overleg met deurwaarder dat hij de dagvaarding met tijdstip op de 3e werkdag van de 2e maand inclusief het bewijs van de aangeboden hulpverlening betekent. Meer informatie vind je hier op de website van de Rechtspraak.nl

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Erik de Jong

Contact

× Advocaat nodig?